MPZP i Warunki zabudowy – czym są i dlaczego ich potrzebujesz?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i Warunki zabudowy to dokumenty, które mogą pokrzyżować Twoje plany związane z budową wymarzonego domu. Warto więc, byś zapoznał się z nimi jeszcze przed zakupem działki. Zobacz, czym są MPZP i Warunki zabudowy, i dlaczego ich potrzebujesz, jeśli planujesz budowę domu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest MPZP i jakie informacje zawiera,
• kiedy obowiązuje Cię MPZP, a kiedy Warunki zabudowy,
• czy uzyskanie MPZP i Warunków zabudowy jest bezpłatne,
• jaki wpływ na Twoją budowę mają MPZP i Warunki zabudowy.

Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dokument w formie uchwały, obowiązujący na terenie danej gminy. Dokument składa się z 2 części: wypisu i wyrysu, czyli opisów tekstowego i graficznego. MPZP to nic innego jak zasady, według których powinien być zagospodarowany dany teren, by utrzymać na nim ład przestrzenno-krajobrazowy. 

Kiedy obowiązuje Cię MPZP, a kiedy Warunki zabudowy?

Może się zdarzyć, że Twoja działka znajduje się poza obszarem opisanym w MPZP. W takiej sytuacji powinieneś złożyć wniosek do urzędu miasta lub gminy o wydanie tzw. Warunków zabudowy dla Twojej działki. Twoja ziemia musi jednak spełnić kilka warunków:

• sąsiadować z minimum jedną działką, na której znajduje się zabudowa,
• mieć dostęp do drogi publicznej,
• mieć dostęp do mediów,
• być działką przeznaczoną pod zabudowę.

O tym pamiętaj! 

Nie musisz być właścicielem działki, by uzyskać dla niej Warunki zabudowy. To ważne, bo może okazać się, że dla danej okolicy nie ma uchwalonego MPZP, a dodatkowo nie jest możliwe uzyskanie Warunków zabudowy dla terenu, którym jesteś zainteresowany. W takim wypadku po prostu zrezygnujesz z zakupu tej działki. 

Ile zapłacisz i ile będziesz czekał?

Do wniosku o wydanie MPZP musisz dołączyć potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej. Wynosi ona:

• 30 zł za wypis zawierający do 5 stron lub 50 zł za wypis, który przekracza 5 stron,
• dodatkowo 20 zł za każdą stronę A4 zawierającą wyrys,
• zgodnie z ustawą o opłacie skarbowej zsumowana opłata za wydanie MPZP nie może być większa niż 250 zł. 

Na wydanie MPZP poczekasz od kilku dni do miesiąca, ale w bardzo skomplikowanych przypadkach urząd może wydłużyć ten termin do 3 miesięcy. 

Opłata skarbowa za wniosek o wydanie Warunków zabudowy wynosi 598 zł, ale nie zapłacisz ani złotówki, jeśli jesteś właścicielem danej działki. Na wydanie dokumentu poczekasz do 21 dni (w przypadku budowy domu do 70 m kw.) lub do 90 dni (w przypadku domów większych niż 70 m kw.). 

Jakie informacje znajdziesz w MPZP i Warunkach zabudowy

MPZP różnią się stopniem szczegółowości. Oznacza to, że niektóre z nich pozostawiają więcej swobody, podczas gdy inne określają wiele wymagań dotyczących przyszłego projektu domu planowanego na danym obszarze. Poniżej podpowiadamy, jakich informacji możesz spodziewać się w tym dokumencie:

• Czy Twoja działka przewidziana jest pod budowę domu jednorodzinnego, czy może także szeregówki lub bliźniaka.
• Jaka powinna być geometria dachu i kąt jego nachylenia.
• Jaka powinna być szerokość ściany frontowej domu.
• Jakie powinny być kolory elewacji i dachu.
• Jak możesz odprowadzać ścieki (szambo, kanalizacja).
• Ile kondygnacji i jaką maksymalną wysokość może mieć Twój dom.
• Jaki maksymalny procent działki możesz zabudować.
• Jaką minimalną wielkość powinna mieć Twoja działka, jeśli planujesz na niej budowę domu.

W przypadku braku MPZP dla danego obszaru powyższe informacje dostaniesz w Warunkach zabudowy. Zostaną one opracowane na podstawie parametrów zabudowy, jakie określisz we wniosku o wydanie WZ, a także na podstawie działki sąsiadującej z Twoją, o ile będzie ona zabudowana. 

Jaki wpływ mają MPZP i Warunki zabudowy na Twoją budowę?

Załóżmy, że interesuje Cię zakup działki w danej okolicy. Okazuje się, że dla tego terenu gmina nie uchwaliła MPZP, a jednocześnie urząd nie jest w stanie opracować Warunków Zabudowy dla wybranej działki. Ponieważ budowa bez pozwolenia nie jest w Polsce legalna, będziesz musiał zrezygnować z budowy domu w tym miejscu. 

Czy wiesz, że istnieje sposób na budowę domu w Polsce bez pozwolenia? Piszemy o tym więcej w tym artykule.

Wymagania MPZP mogą pokrzyżować Twoje plany związane z wyborem projektu domu, narzucając Ci pewne rozwiązania. Jest to szczególnie odczuwalne, jeśli chcesz wybudować niestandardowy dom, np. pasywny, lub jeśli Twoja działka jest niestandardowa, np. bardzo wąska. 

• W pierwszym przypadku może się okazać, że MPZP dopuszcza możliwość postawienia w Twoim sąsiedztwie wysokich budynków. To jasna informacja dla Ciebie, że lepiej zrezygnować z domu pasywnego, bo jego budowa na danej działce może się okazać nieefektywna (w przyszłości wysokie budynki zasłonią południową część domu, która powinna być wyeksponowana na promienie słoneczne). 

• W przypadku wąskiej działki istnieje ryzyko, że MPZP ściśle określi minimalną szerokość ściany frontowej, przez co Twoja działka może się okazać za mała na budowę funkcjonalnego domu.