Mieszkanie czy dom – co wybrać i co się bardziej opłaca?

Stanąłeś przed dylematem: mieszkanie czy dom? W dzisiejszym artykule podpowiadamy, jakie kwestie warto wziąć pod uwagę, decydując się na zakup nieruchomości, a także analizujemy, które z tych rozwiązań – mieszkanie czy dom – jest tańsze w zakupie i utrzymaniu. 

Z tego artykułu dowiesz się:

• dlaczego styl życia jest ważnym czynnikiem decyzji: mieszkanie czy dom,
• jakie są wady i zalety mieszkania w bloku i mieszkania w domu,
• co jest tańsze w zakupie – mieszkanie czy dom?
• co jest tańsze w eksploatacji – mieszkanie czy dom?

Mieszkanie czy dom – zasadnicze wady i zalety obu rozwiązań

Lokalizacja ma znaczenie

Jeśli zależy Ci na mieszkaniu w centrum miasta lub jego pobliżu, trudno będzie Ci spełnić marzenie o domku jednorodzinnym. Dostępność gruntów w centrach miast jest bardzo ograniczona, a jeśli już, to takie działki wykorzystuje się do budownictwa wielorodzinnego. Marzenie o domu jednorodzinnym łatwiej zrealizujesz z dala od centrum miasta, na obrzeżach miasta czy poza nim.

Zagospodarowanie przestrzenne

W związku z powyższym ważne jest przemyślenie, jak bardzo potrzebujesz dostępu do przedszkoli, szkół, ośrodków zdrowia, sklepów, kin, barów, klubów fitness i tym podobnych. Jeśli zamieszkasz blisko centralnej dzielnicy miasta, przestrzeń wokół Ciebie prawdopodobnie będzie bogato zagospodarowana.

W wypadku mieszkania w domku jednorodzinnym na obrzeżach miasta liczy się fakt posiadania prawa jazdy, własny samochód, bliskość przystanków autobusowych czy piesze odległości od ważnych obiektów typu sklep czy szkoła. 

Ważny jest styl życia

Podejmując decyzję – mieszkanie czy dom – weź pod uwagę styl życia swój i swojej rodziny. Przykład? Jeśli nie wyobrażasz sobie weekendu bez wyjścia do kina czy na imprezę, częste dojazdy do centrum i z powrotem na obrzeża miasta będą dla Ciebie dużym kosztem. Lub być może pracujesz zdalnie i potrzebujesz super szybkiego i stabilnego internetu światłowodowego? W takim wypadku mieszkanie w centrum miasta jest pewniejszym rozwiązaniem. 

Z drugiej strony domek jednorodzinny na obrzeżach miasta kusi wizją ciszy, zieleni, własnego ogrodu i czystego powietrza. To ważne np. jeśli:

• lubisz kontakt z naturą, 
• masz psy, które potrzebują wielu przechadzek, a także przestrzeni do wybiegania w ciągu dnia,
• masz małe dzieci i chcesz, by spędzały czas na wolnym powietrzu, które byłoby jednocześnie ogrodzoną i bezpieczną przestrzenią,
• lubisz uprawiać jogging poza miastem,
• marzysz o uprawie własnego ogródka, np. warzywnego,
• i tym podobne. 

Domek jednorodzinny zapewnia Ci prywatność i spokój, podczas gdy mieszkanie w bloku wiąże się z dzieleniem przestrzeni z innymi osobami, a często także wchodzeniem w interakcje, np. z sąsiadami. 

Mniej decyzyjności w bloku, więcej odpowiedzialności w domku

Mieszkając w bloku, zgadzasz się na współdzielenie z innymi mieszkańcami tzw. części wspólnych. Klatki schodowe, windy, dachy, patio – to części należące do wszystkich mieszkańców. Musisz więc partycypować w kosztach ich eksploatacji czy naprawy, ale nie do końca masz wpływ na ich wykonanie czy estetykę. W przypadku domu jednorodzinnego sam ponosisz wszelkie koszty, ale jednocześnie masz 100% decyzyjności, co do wyboru materiałów czy estetyki. Wiele prac remontowych w domu możesz też wykonać samodzielnie. 

Podobnie rzecz ma się z utrzymaniem terenu wokół budynku. W przypadku mieszkania za utrzymanie porządku na podwórku czy na terenie osiedla odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Jedyne co musisz robić, to opłacać czynsz administracyjny. Właściciele domków jednorodzinnych mają więcej pracy – utrzymanie trawnika, grabienie liści, odśnieżanie chodników, udrażniania rynien, praca w ogrodzie – wszystko to muszą wykonać samodzielnie. 

Uwaga na problem z parkingiem

Mieszkanie w domku jednorodzinnym ma ten plus, że zawsze będziesz miał gdzie zaparkować. Albo deweloper zadba o podjazd przed Twoją posesją, albo garaż będzie wkomponowany w bryłę domu. Jeśli dom budujesz samodzielnie, tym bardziej masz pełną decyzyjność dotyczącą miejsc parkingowych. Możesz sam zaplanować garaż lub wiatę, a także ich wielkości.

W przypadku mieszkania w bloku trudniej o miejsca parkingowe, zwłaszcza jeśli mieszkasz w centrum miasta. O ile Ty możesz wykupić sobie miejsce w garażu podziemnym czy miejsce parkingowe przed budynkiem, o tyle Twoi goście mogą mieć regularny problem z parkowaniem w pobliżu Twojego bloku. 

Jeśli zależy Ci na czasie…

… wybierz mieszkanie. Według naszych analiz czas budowy domu piętrowego o pow. 130 m kw. wynosi ok. 9 miesięcy. Do tego powinieneś doliczyć przerwę – np. na czas zimy – po zakończonym etapie stanu surowego otwartego oraz czas przed budową na wybór i zakup działki oraz dopełnienie wszelkich formalności. Na końcu musisz przeznaczyć też nieco czasu na tzw. wykończeniówkę. Podsumowując, budowa domu może potrwać około 1,5 roku, a zakup gotowego mieszkania ok. 2-3 miesięcy.

Co jest tańsze – mieszkanie czy dom?

Ceny zakupu

Co jest tańsze – mieszkanie czy dom? W przypadku zakupu u dewelopera, ceny metra kw. domu są niższe niż mieszkania, a różnice wynoszą około 2 000 zł za metr. Zazwyczaj jednak domy mają większą powierzchnię niż mieszkania, więc finalnie może się okazać, że za dom od dewelopera zapłacisz tyle samo, co za mniejsze mieszkanie w centrum miasta. 

W przypadku samodzielnej budowy domu jednorodzinnego różnice w kosztach są jeszcze większe i wypadają na korzyść budowy domu. O ile średni koszt metra kwadratowego mieszkania w Polsce wynosił w 2022 roku ok. 10 000 zł (dane wg NBP dla 6 największych miast w Polsce), o tyle koszt metra kwadratowego domu – ok. 3500-4000 zł. 

W tym artykule robiliśmy analizę kosztu budowy domu piętrowego bez piwnicy o pow. 130 m kw. Wg naszych szacunków koszt budowy takiego domu od stanu zerowego do stanu deweloperskiego wynosił 460 tys. netto w 2022 roku. Za mieszkanie o tej samej powierzchni musiałbyś zapłacić ponad milion złotych. Pamiętaj jednak, że do budowy domu musisz jeszcze doliczyć koszt zakupu lub wykonania projektu, koszt działki wraz z przyłączeniem mediów, wynagrodzenie kierownika budowy, a także wszelkie opłaty administracyjne związane z budową.

Generalnie taniej jest wybudować dom, niż kupić mieszkanie o tej samej powierzchni. 

Koszty eksploatacyjne

Koszt zakupu mieszkania czy koszt budowy domu to nie jedyne wydatki, które powinieneś wziąć pod uwagę, podejmując decyzję: mieszkanie czy dom? 

Zarówno mieszkanie, jak i dom wiążą się także z tzw. kosztami eksploatacyjnymi. 

Są to na przykład koszty: 

• czynszu administracyjnego (mieszkanie),
• mediów (woda, energia elektryczna, ogrzewanie),
• sprzątania klatki schodowej (mieszkanie),
• wywozu śmieci,
• wywozu szamba (dom),
• miejsca garażowego/parkingowego (mieszkanie),
• różnego rodzaju wyrównań i dopłat,
• drewna kominkowego (w przypadku domu z kominkiem).

Wysokość kosztów eksploatacyjnych domu czy mieszkania zależą od wielu czynników, np.:

• liczby domowników, ich wieku i stylu życia,
• metrażu nieruchomości,
• stanu technicznego nieruchomości,
• jakości termoizolacji budynku,
• wielkości działki (w przypadku domu jednorodzinnego),
• wyboru projektu (w przypadku domu jednorodzinnego),
• rodzaju opału (w przypadku domu jednorodzinnego),
• korzystania z instalacji pobierających dużo prądu (rekuperator, turbina w kominku etc.). 

Wg GUS w kwietniu 2023 roku statystyczna polska rodzina wydawała na utrzymanie mieszkania 1360 zł miesięcznie. Koszty utrzymania domu szacuje się na nieco wyższe – około 1400-1500 zł miesięcznie. Różnice w kosztach nie są zatem znaczące. 

Co więcej, w przypadku domu masz większą kontrolę nad ponoszonymi kosztami, a więc możesz je optymalizować. W dużej mierze zależą one bowiem od decyzji, które podejmujesz, choćby na etapie wyboru projektu domu. Na przykład projekt energooszczędnego domu wybudowanego przy zastosowaniu rozwiązań świadomego budownictwa pozwoli Ci znacząco obniżyć koszty eksploatacyjne domu. 

Mieszkanie czy dom – co wybrać w 2023 roku?

Jeszcze parę lat temu posiadanie domu było zarezerwowane dla stosunkowo zamożnych inwestorów. Aktualnie coraz częściej dom staje się atrakcyjniejszy kosztowo niż mieszkanie. Decyzja o budowie domu przestaje być więc kwestią pieniędzy, a sprowadza się do odpowiedzi na pytania: Czy jestem gotowy dłużej poczekać na wymarzony dom? Czy dam radę samodzielnie dbać o swoją posesję? Czy nie będzie dla mnie problemem dojeżdżanie do centrum? I w końcu: Czy styl życia mój i mojej rodziny pasują do mieszkania z dala od centrum?